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Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus

Reihe: Bau-Rat

Carsten Biehlig

Kauf-Ratgeber
Gebrauchthaus

So finde ich das richtige Haus

2., vollständig neu bearbeitete Auflage

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Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek:
Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der
Deutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographische
Daten sind im Internet über abrufbar.

Der Autor dieses Buches, Dipl.-Ing. (FH) Carsten Biehlig, ist auch Mitautor der vergriffenen ersten Auflage dieses Werkes, die unter dem Titel „Wegweiser zur Gebrauchtimmobilie“ erschienen war. Nach umfassender Überarbeitung wurde dieser Ratgeber unter seinem neuen Titel „Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus“ in die eingeführte Buch-Reihe „Bau-Rat:“ aufgenommen.

Das Werk, einschließlich aller seiner Teile, ist urheberrechtlich geschützt. Die Verwertung der Texte und Bilder, auch auszugsweise, ist ohne schriftlich erfolgte Zustimmung des Verlages, eventuell auch weiterer Rechteinhaber, unzulässig und strafbar. Das gilt auch für nicht vom Verlag genehmigte Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung sowie für die Einspeicherung und Nutzung in elektronischen Systemen aller Art (einschließlich Internet).

Alle in diesem Buch enthaltenen Ratschläge und Informationen sind sorgfältig erwogen und geprüft. Eine Garantie hierfür kann jedoch nicht übernommen werden. Die Haftung des Verlages und/oder des Autors dieses Werkes für Personen-, Sach- und/oder Vermögensschäden ist ausgeschlossen.

Bildnachweis: Dipl.-Ing. Carsten Biehlig
Lektorat: Eberhard Blottner, Lisa Marie Glass
Umschlaggestaltung: Britta Blottner
Umschlagfoto: Friedhelm Thomas
Satz, Layout: Lithotronic Media GmbH, 63303 Dreieich
Druck: Rohland & more Mediengesellschaft mbH, Offenbach am Main

© 2007, Eberhard Blottner Verlag GmbH, D-65232 Taunusstein
ISBN: 978-3-89367-412-1

INHALTSVERZEICHNIS

Vorwort

Der Erwerb dieses Buches wird sich für seinen Käufer bald als eine lohnende Anlage erweisen: Weil jeder Leser, der sich mit mehr als nur mit einer Wunschvorstellung für den Kauf einer Wohnimmobilie interessiert, aus diesen Informationen kurz und bündig geldsparenden und den Wohnwert fördernden Nutzen ziehen wird.

Das Buch macht schnell und gut verständlich aufmerksam, zum Beispiel auf sehr unterschiedliche, oft fehlende oder gern im Unverbindlichen verbleibende Ist- bzw. Soll-Beschreibungen. Als ausgewiesener Architekt und Immobilienfachmann gibt Carsten Biehlig wertvolle Tipps und macht an vielen Stellen auf geschickt genutzte Möglichkeiten aufmerksam, die sich speziell in Verbindung mit dem Kauf von Gebrauchthäusern anwenden lassen.

Die unter dem neuen Titel „Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus“ vorliegende, vollständig überarbeitete und inhaltlich stark konzentrierte Auflage des bisherigen „Wegweiser zur Gebrauchtimmobilie“ vermittelt dem Leser wichtige baubezogene Kenntnisse und viele wertvolle, aus dem Immobiliengeschäft gewonnene Erfahrungen, mit deren Kenntnis sich der Immobilienkäufer vor großem wie auch vor kleinem Schaden noch besser schützen kann.

Der Inhalt dieses Buches beruht auf Ergebnissen und Erfahrungen aus der Beratung und Bewertung beim Kauf und Verkauf von Wohn-Immobilien. Mit der vorliegenden Neubearbeitung stehen dem Kaufinteressenten diese nützlichen Informationen und Ratschläge für den Hauskauf noch anwendungsbezogener zur Verfügung.

Wie möchten wir wohnen –
was können wir uns leisten?

Am Anfang steht die Bedarfsanalyse

Wer hat ihn nicht – den Traum vom eigenen Haus. Der Wunsch, eine eigene Immobilie zu erwerben, kann verschiedene Gründe haben, z.B. Eigentum statt Miete oder eine Altersvorsorge zu schaffen oder mehr Platz für den sich einstellenden Nachwuchs zu haben.

Um sich ein genaues Bild vom Wunschobjekt zu machen, ist es sinnvoll, sich zunächst eine klare Vorstellung über Grundsätzliches zu verschaffen. Dazu sollte man sich folgende Fragen stellen:

• Wo möchte ich wohnen (die Lage des Objektes)?

• Wie möchte ich wohnen (Eigenheim, Doppelhaus usw.)?

• Was kann ich bezahlen?

Nachdem Sie erste grobe Vorstellungen entwickelt haben, können Sie sich im Immobilienteil Ihrer Tageszeitung einen Überblick verschaffen. Sammeln Sie die Immobilienteile über ein paar Wochen hinweg, um Vergleichswerte zu erlangen und den örtlichen Markt und seine Teilnehmer kennen zu lernen.

Tipp

In vielen Städten und Gemeinden werden regelmäßig „Kaufpreissammlungen“ veröffentlicht. Hier werden alle regionalen Immobilienverkäufe anonym statistisch ausgewertet, bezogen auf die Objektart, Lage, Größe, den Preis usw. Die Broschüre ist in der Regel über das Bauamt, Kataster- oder Grundbuchamt erhältlich. Einige Gemeinden veröffentlichen Kaufpreissammlungen auch in Teilen im Internet.

Realistische Vorstellungen für das Traumhaus zu entwickeln, erfordert eine Überlegung von Mindestanforderungen. Alle vom Kauf betroffenen Familienmitglieder sollten unabhängig voneinander ihre Wünsche und Anforderungen an ein eigenes Haus darlegen. Zielsetzung ist es, Übereinstimmungen zu finden, damit das Haus möglichst vielen Ansprüchen und individuellen Bedürfnissen gerecht werden kann.

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Abb. 1: Bedarfsanalyse (Biehlig)

Wie viel Platz benötigen wir?

Um den Raumbedarf zu ermitteln, ist es hilfreich zu wissen, wie groß die Zimmer in der Regel sind und welche Nutzungsanforderungen an die jeweiligen Räume gestellt werden. Kreatives und individuelles Wohnen entsteht in der Regel nicht von heute auf morgen, sondern muss gut geplant sein.

Die benötigte Wohn- und Nutzfläche ist individuell unterschiedlich. Statistisch verfügt jeder Bundesbürger über ca. 30 – 40 m2 Wohnfläche. Übliche und praktikable Raumgrößen nebst Mindestmöblierung sind in folgender Übersicht aufgeführt. Diese hilft Ihnen bei der Zusammenstellung Ihres individuellen Raumbedarfs:

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Für eine vierköpfige Familie werden mindestens 80 – 100 m2 Wohnfläche benötigt. Zusätzlich werden in den meisten Landesbauordnungen (LBO) für Wohnungen 6 m2Abstellraum im Haus gefordert (z.B. im Keller oder im Dachraum) sowie 1 m2 innerhalb der Wohnung. Wichtig ist ein optimal geschnittener Grundriss, denn je verschachtelter der Grundriss ist, desto proportional größer wird die benötigte Wohnfläche sein.

Viele Bungalows, Doppelhäuser, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser erfüllen diese Ansprüche. Deren gängige Größen liegen zwischen 100 – 140 m2 Wohn- und Nutzfläche. Wie in diesem Buch noch erläutert wird, gibt es Möglichkeiten, ein auf dem ersten Blick nicht geeignetes Objekt den eigenen Bedürfnissen entsprechend umzugestalten und anzupassen.

Barrierefreiheit: Anforderungen und Bedürfnisse

Alles was nicht den Standardausführungen einer Wohnimmobilie entspricht, sollte gesondert erfasst und geprüft werden. Bedenken Sie, dass Sie in der Regel ein fertiges Haus kaufen werden, das entsprechend den Wünschen seines Vorbesitzers individuell ausgestattet wurde.

Eine Übereinstimmung der Bedürfnisse von Verkäufer und Käufer ist selten gegeben und schränkt deshalb auch die Auswahl der Objekte ein.

Bedenken Sie ihre individuellen Anforderungen an ein Haus und beziehen Sie diese in Ihre Überlegungen generell mit ein. Dazu zählen beispielsweise:

• Berücksichtigung der vorhandenen Möblierung.

• Eine außergewöhnlich hohe Anzahl von Nutzern, z.B. vier Kinder, Großeltern, Au-Pair-Mädchen usw.

• Behinderungen oder Krankheiten von Familienmitgliedern.

• Vorbereitungen für das Wohnen im Alter (Barrierefreiheit).

• Wohnen und Gewerbe (Büro/Werkstatt/Atelier).

• Wohnen und Vermieten.

• Kauf mit mehreren Parteien (Erwerbergemeinschaft); Nutzung ähnlich wie zwei Wohneinheiten.

• Suche nach einem Sanierungsobjekt.

Behindertengerechtes barrierefreies Wohnen

Den Lebensabend in der eigenen Immobilie zu verbringen, ist ein Wunsch den viele Menschen hegen. „Alt werden“ im eigenen Heim ist somit ein häufiger Erwerbsgrund, und auch die Statistik zeigt, dass immer mehr ältere Menschen eine Immobilie kaufen oder die bereits vorhandene tauschen möchten. Gründe hierfür sind die geänderten Anforderungen an die Nutzungsbedingungen, z.B. der Auszug der Kinder oder der Wunsch nach zentralerem Wohnen.

Leider sind mit dem älterwerden auch zusätzliche Behinderungen und Einschränkungen der Bewegungsfreiheit verbunden. Bereits bei der Objektbesichtigung, spätestens aber noch vor dem Kauf eines Hauses, sollte deshalb darauf geachtet werden, ob bzw. mit welchem Aufwand (Umbaumaßnahmen) es möglich ist, behindertengerechtes, also barrierefreies Wohnen, zu realisieren.

Barrierefreiheit gehört damit zu den Anforderungen, die bei der Auswahl eines Kaufobjektes zu beachten sind.

Tipp

Der private Erwerb eines Wohngebäudes ist an keine rechtlichen Vorgaben für behindertengerechte bauliche Ausstattungen gebunden. Dem Kaufinteressenten ist deshalb anzuraten, dazu eine eigene Zustandsanalyse zu erstellen. Zumal es besonders in diesem Bereich gravierende Unterschiede gibt. Denn „barrierefrei“ muss z.B. nicht generell bedeuten, dass damit bereits automatisch eine individuelle Anpassung an die Lebensumstände der neuen Bewohner verbunden wäre.

Das so genannte Betreute Wohnen wird häufig im Verbund mit Barrierefreiheit beworben. Betreutes Wohnen bedeutet, dass pflegerische Angebote oder/und Notrufsysteme im Wohnmodell bereits integriert sind. Zu diesen Angeboten gehören u.a.: Physiotherapeutische Maßnahmen, Körperpflege oder direkte Pflegemaßnahmen durch eine ausgebildete Fachkraft.

Weitere Möglichkeiten sind Essensangebote und ein Unterhaltungsprogramm im Haus, z.B. durch einen integrierten Gruppenraum. Modelle zum Betreuten Wohnen werden häufig von Hilfsverbänden wie dem DRK oder ähnlichen Institutionen unterstützt. „Betreutes Wohnen“ bedeutet überwiegend, dass eine Eigentumswohnung angeboten wird.

Um Barrierefreiheit beim Wohnen zu schaffen, sollten weitere Anforderungen beachtet werden:

Für sehbehinderte Menschen sind die Räume hell, nichtblendend und schattenlos auszuleuchten. Stolperfallen wie Stufen, Schwellen oder Kanten sollten vermieden werden. Orientierungshilfen wie Hinweisschilder, Schalter oder Griffe sind durch kontrastreiche Farben im gleichen Ton kenntlich zu machen. Taktile Hilfen sind beispielsweise Materialunterschiede und Handläufe. Alle Verglasungen sollten bruchsicher (Verbundsicherheitsglas VSG) ausgeführt werden.

Für Gehörlose und für Menschen mit einer Hörbehinderung sollten ausgeglichene raumakustische Bedingungen herrschen, um die Verständlichkeit von Geräuschen und Lauten zu verbessern (Nachhallzeit). Schallmindernde Maßnahmen gegen erhöhten Lärm von draußen (z.B. Straßenlärm) sind ebenfalls nützlich. Die Räume sollten hell, nichtblendend und schattenlos ausgeleuchtet sein, um ein Ablesen von den Lippen zu erleichtern. Akustische Signale, wie das Klingeln der Haustürklingel oder des Telefons, sind durch optische Signale zu ersetzen.

Für kleinwüchsige Menschen sind der Greifbereich und die Sichthöhe häufig begrenzt. Individuell ist auf notwendige Höhen zu achten (z.B. Fensterbrüstung, Möbel usw.). Darüber hinaus erhöhen sich die Stellflächen für Schränke, da Oberschränke oder obere Fächer schlecht erreichbar sind.

Bei den Außenanlagen sind alle notwendigen Bereiche zu prüfen. Ist kein ebenerdiger Zugang möglich, helfen Rampenanlagen (max. 6 % Steigung), Treppenumbauten oder Treppenlifte. Wege sind mit einem geeignetem Belag zu versehen. Die Hauseingangstür muss eventuell verbreitert (Mindestbreite: 90 cm, Höhe: 210 cm) und ohne Schwelle ausgeführt werden. Empfehlenswert wäre auch ein pneumatischer Antrieb. Klingel- oder sonstige Schaltanlagen sollten, ebenso wie der Briefkasten und die Müllplätze, überprüft werden. Der PKW-Stellplatz im Freien oder in einer Garage ist an Mindestanforderungen für seine Zugänglichkeit anzupassen. Die Bewegungsfläche vor der Längsseite eines Wagens muss mindestens 150 cm tief sein. Daraus ergibt sich eine Gesamtstellplatzbreite von 350 cm.

Rollstuhlgerechtes Wohnen erfordert in der Regel besondere Maßnahmen, da grundsätzlich alle Bewegungsflächen des Hauses zu prüfen sind. Die Bewegungsflächen dürfen sich nicht überlagern oder durch Heizkörper, Mauervorsprünge oder ähnliches verbaut sein. Diese müssen, wenn sie rollstuhlgerecht ausgeführt werden, 85 cm breit und 120 cm lang sein. Es ergibt sich somit eine Mindesttiefe von 1,20 m vor Möbelstücken u.a.

Je nach Bedürfnis müssen alle bedienbaren Installationen, z.B. in der Küche, auf eine Höhe von 85 cm verlegt werden, wenn eine rollstuhlgerechte Bedienbarkeit gewährleistet sein soll. Dazu zählen Lichtschalter, Steckdosen, Heizungsventile, Armaturen und Fenster- bzw. Türgriffe.

Wer das Badezimmer umbauen muss, sollte folgende Grundlagen beachten: Sämtliche Bedienelemente sind anzupassen, zusätzliche Haltegriffe können befestigt werden, wie z.B. Badewanneneinstiegshilfen. Die Einrichtungsgegenstände sowie das WC und der Waschtisch sollten in der Höhe angepasst sein. Ein unterfahrbares WC und eine Badewanne mit rutschhemmenden Bodenbelag sind von großem Vorteil. Zudem muss die Bewegungsfläche des Sanitärraums mindestens 120 cm breit sein. Die Tür darf nicht in den Raum einschlagen.

Diese Beispiele zeigen einige sehr wesentliche Anforderungen und Varianten des barrierefreien Wohnens. Sie zeigen auch, wie wichtig es ist, bei einem geplanten Umbau systematisch vorzugehen. Anhand der individuellen Bedürfnisse können Sie auch hier eine Bedarfsanalyse erstellen.

Förderung von Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen

Die Pflegeversicherung gewährt finanzielle Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes. Viele der oben genannten Beispiele sind förderfähig, wenn dadurch im Einzelfall die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert wird und eine möglichst selbständige Lebensführung des Pflegebedürftigen wiederhergestellt ist. Jedes Bundesland vergibt zusätzliche Zuschüsse, meist in Form von zinsverbilligten Darlehen.

Fördermittel für Schwerbehinderte zu Wohnungsbaufördermaßnahmen sind abhängig von dem Behinderungsgrad und/oder den Einkommensgrenzen. Bei erheblicher Überschreitung können zusätzlich Darlehen im Rahmen des Sozialprogramms der Deutschen Ausgleichsbank (DtA) über die Hausbank beantragt werden. Möglich sind diese Programme bei behindertengerechtem Umbau der Wohnung oder des Hauses oder bei Anpassung des Wohnraums an die Bedürfnisse schwerbehinderter Menschen.

Tipp

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch auf Fördergelder. Es ist daher wichtig, sich über die Förderungsgrundlagen des jeweiligen Bundeslandes zu informieren. Bei der Antragstellung darf der Bau noch nicht begonnen und noch kein Kaufvertrag unterschrieben sein. Die Mittel werden nach dem Eingangsdatum oder nach sozialer Dringlichkeit vergeben. Weiterhin gilt die Einkommensgrenze, darüber hinaus ist eine Eigenbeteiligung zwischen 10-25 % zu erbringen. Als Eigenkapital sind auch Eigenleistungen möglich. Die Wohnungsgröße muss entsprechend ihrer Zweckbestimmung angemessen sein.

Beim Umbau eines Objektes sind sehr viele einzelne und individuelle Aspekte zu beachten. Wer einen Umbau seines Wunschobjektes plant, kann dabei auf erhebliche Schwierigkeiten und Kosten stoßen. Lassen Sie sich deshalb von einem Fachmann beraten!

Bereits fertiggestellte Objekte sind eingehend auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Anforderungen zu überprüfen.

Eigentumswohnungen mit dem Prädikat „Barrierefreies/Betreutes Wohnen“ sind in der Regel teurer als vergleichbare Objekte. Wer seine Immobilie als Altersruhesitz möglichst lange nutzen möchte, muss daher schon beim Kauf sehr sorgfältig und vorausschauend vorgehen.

Wohnen und Gewerbe

Wer selbst ein Gewerbe betreibt, kann bei der Wahl seiner Wunschimmobilie zumindest versuchen, dies mit zu berücksichtigen. Neben steuerlichen Vorteilen gibt es oft auch Fördermöglichkeiten der Kommunen, der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder der landeseigenen Investitionsbanken. Neben baurechtlichen Aspekten (nutzungsbedingt) sind dabei vor allem persönliche Aspekte zu betrachten.

Steuerliche Aspekte bei teilgewerblicher Nutzung:

• Nutzung von Abschreibungen.

• Gewinne oder Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind je nach Gesellschaftsform absetzbar.

• Auszuweisende Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäften im gewerblichen Bereich.

• Absetzbarkeit von Investitionen, sofern diese betriebsbedingt sind.

• Nutzung von Fördergeldern bei Trennung der Finanzierung in private und gewerbliche Nutzung.

• Vorgaben des Finanzamtes zur steuerlichen Anerkennung von Arbeitszimmern sind zu beachten.

Nutzungsbedingte Aspekte bei teilgewerblicher Nutzung:

• Eine räumliche Trennung zwischen Wohnen und Gewerbe sollte unbedingt gewährleistet sein.

• Belästigungen durch Betriebsabläufe wie Kundenverkehr oder Lärm sind zu vermeiden.

• Baurechtliche nutzungsbedingte Auflagen (Brandschutz, Emissionsschutz, Genehmigungsfähigkeit) sind vorher zu klären.

• Alle notwendigen Anträge sind in der Regel vor Beginn der geplanten Nutzung zu stellen.

Wenn Sie diese Form der Nutzung erwägen, so ist vorher ein genaues Anforderungsprofil zu erstellen. Bei der Suche können gewerblich genutzte Objekte in Gewerbe- oder Industriegebieten mit berücksichtigt werden. Diese Objekte sind in der Regel günstiger als reine Wohnimmobilien. Finanziell nachteilig können sich einzelne Aspekte, wie z.B. eine notwendige Spitzenlage für Büros oder den Einzelhandel, auswirken. Leider lassen sich in diesem Abschnitt nicht alle Einzelaspekte abdecken, die Nutzungsanforderungen und die damit verbundenen baurechtlichen Anforderungen sind zu unterschiedlich.

Ohne Sonderfachleute, z.B. Steuerberater, Architekten, Finanzierungsberater oder Betriebsberater der IHK bzw. der Handwerkskammer, ist von einem solchem Projekt abzuraten: Alle notwendigen Genehmigungen müssen vorher eingeholt werden. Unklarheiten sollten im Notarvertrag geregelt und immer mit einer kostenfreien Rückabwicklungsklausel abgesichert sein. Denken Sie immer an ein Leben nach der Selbstständigkeit!

Tipp

Erwerben Sie ein solches Objekt niemals ohne dafür speziell ausgewiesene Fachleute, denn selbst für diese Spezialisten sind die damit verbundenen Risiken oft nur schwer zu erfassen. In den meisten Lagen sind Gewerbeobjekte nur schwer zu verkaufen. Minimieren Sie das Haftungsrisiko durch die Wahl der dafür im Einzelfall am besten geeigneten Gesellschaftsform.

Wohnen und Vermieten

Der Traum vom kostenfreien Wohnen nach dem Motto „Meine Mieter zahlen die Fixkosten“ ist so wohl kaum realisierbar, eventuell gelingt das einmal mit einer Einliegerwohnung oder mit der Vermietung eines Fremdenzimmers.

Bei dem Kauf eines Hauses mit mehr als zwei Wohneinheiten gelten erhöhte Anforderungen aus der Landesbauordnung (LBO). Dies betrifft die Abrechnung der Nebenkosten, den Brandschutz und verschiedene Nutzungsaspekte, wie zum Beispiel Waschküchen und Abstellräume. Bei wesentlichen baulichen Veränderungen entfällt in der Regel der Bestandsschutz.

Das Mietrecht ist kompliziert und eine falsche Finanzierung, kombiniert mit Leerständen, lässt die Finanzierung schnell platzen. Bei der Wahl eines Mehrfamilienhauses (MFH) sind daher, neben den persönlichen Anforderungen, noch weitere Kriterien zu beachten: Oftmals müssen die Mieter übernommen werden, denn „Kauf bricht nicht Miete“. Und wenn keine Wohnung für den Privatgebrauch im Hauskomplex frei ist, dann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zwar möglich, die sich aber in ihrer Realisierung durchaus als sehr langwierig erweisen kann.

Unterschiedliche Kündigungsfristen von Mietverträgen, auftretende Härtefälle oder Umzugskostenzuschüsse sollten zwischen den Parteien möglichst ohne Gerichtsverhandlungen geklärt werden, denn in der Regel gewinnt dann keine Seite – außer die der Anwälte.

Grundsätzliche steuerrechtliche und finanzierungstechnische Aspekte:

• Eine Trennung der Nutzungseinheiten sowie eine gesonderte Erschließung müssen gegeben sein.

• Die Finanzierung sollte in zwei Kredite aufgeteilt werden: Privat- und Vermietungsanteil.

• Alle anfallenden Kosten aus der Finanzierung oder der Renovierung müssen getrennt abgerechnet werden.

• Wer an Familienangehörige vermietet, muss eine ortsübliche Vergleichsmiete erzielen und den Geldfluss nachweisen.

• Verluste oder Gewinne aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem Jahreseinkommen verrechnet und machen sich dem Steuersatz entsprechend bemerkbar.

• Abschreibungsmöglichkeiten sind dem Einkommen entsprechend zu verteilen.

• Eine Einzelfallberechnung bei Arbeitslosigkeit oder Leerstand ist in die Finanzierung mit einzubeziehen.

Nutzungsbedingte Aspekte bei einer geplanten Teilvermietung:

• Alle Einheiten sind getrennt zu erschließen und entsprechend der Landesbauordnung auszustatten (Bad/Küche/Abstellraum).

• Prüfen Sie Ihren zukünftigen Mieter sehr genau, hier können alte Freundschaften zu Bruch gehen.

• Schallschutz und Privatsphäre sind sehr wichtig, beides ist nicht immer gewährleistet. Sie sind jetzt Vermieter und nicht mehr Mieter!

• Der regionale Wohnungsmarkt muss entsprechend der Wohnungsgrößen auf eine Vermietbarkeit hin geprüft werden.

• Entsprechend der Anzahl der Wohneinheiten ist eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Die einfachste Form des Wohnens und Vermietens ist der Erwerb eines Zweifamilienhauses. Gemäß den Landesbauordnungen bestehen hier in der Regel keinerlei erhöhte Anforderungen. Die Nebenkostenabrechnung ist nicht durch eine getrennte Erfassung zu erstellen und die Umwandlung des Hauses in ein Einfamilienhaus (EFH) oder in eine komplette Vermietung sind unproblematisch. Als Einsteigermodell ist diese Form zu empfehlen, denn das finanzielle Risiko ist begrenzt und für die Zukunft stehen noch alle Türen offen. Bei Unklarheiten sind selbstverständlich Sonderfachleute und der Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Tipp

Wer ein MFH erwirbt, unterliegt den Gesetzen des Marktes. Die Bewertung wird entsprechend den Mieteinnahmen mit dem Ertragswertverfahren durchgeführt. Leider hat sich der Markt für MFH, außer in einigen Ballungsgebieten und in sehr guten Lagen, in den vergangenen Jahren überwiegend abwärts bewegt, sodass sich eher ein Objekt empfiehlt, das sich auch in ein EFH umwandeln lässt, da so das Risiko einer Abwertung geringer wird.

Die Bundesregierung plant umfassende Reformen zur Besteuerung und Abschreibung von Immobilien. Wahrscheinlich wird die bisherige steuerfreie Veräußerungsfrist von 10 Jahren fallen. Ab 2008 oder 2009 wird diese in eine pauschale Steuer (geplant sind bis zu 20 %) auf eventuelle Spekulations- bzw. Veräußerungsgewinne umgewandelt. Zu beachten ist weiterhin, dass bei einer Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von 10 Jahren vom Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt werden kann!

Erwerbergemeinschaften

Wer sich mit mehreren privaten gleichgesinnten Interessenten zusammenschließt, kann auf ein ganz anderes finanzielles Potential bzw. auf ein größeres Angebot an Objekten zurückgreifen. Je nach Objekt, z.B. ein MFH, eine Villa, ein Industriebau usw., bieten sich ein Reihe von Möglichkeiten an.

Das Modell der Erwerbergemeinschaften hat in diesem Zusammenhang nichts mit den so genannten Abschreibungsprojekten zu tun (Stichwort „Schrottimmobilienskandale“). Erwerbergemeinschaften entstehen zunächst rein privat und werden dann entsprechend professionell als Gesellschaft für ein bestimmtes Projekt gegründet. Die angehenden Eigentümer bilden so eine selbstverwaltete Erwerbergemeinschaft (EWG). Als mögliche Gesellschaftsform sind ein Verein, eine Genossenschaft, eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechtes) oder eine Betreiber GmbH möglich. In der Regel ist eine professionelle Betreuung durch Architekten, Steuerberater und Betriebsberater notwendig. Das Objekt wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Damit wird zwischen beleihungsfähigen Sonder- und Gemeinschaftseigentum gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) differenziert.

Folgende Probleme sind zu bedenken:

• Die Wahl des geeigneten Objektes (Wandlungsfähigkeit, Genehmigungsfähigkeit, Lage usw.).

• Anlaufschwierigkeiten bei den Kreditverträgen und Kaufverträgen, wenn die Eigentumsverhältnisse im Vorfeld nicht eindeutig geklärt sind.

• Eventuell zu erbringende gemeinschaftliche Eigenleistungen, die individuell ausgeführt werden. Sie sollten entsprechend bewertet werden.