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Kostenfalle Hausbau

Reihe: Bau-Rat

Hubertus Kuhlmey
Wolf Thieme

Kostenfalle
Hausbau

Pfusch vermeiden –
Baukosten sparen

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Ein Titeldatensatz für dieses Werk ist erhältlich bei:
Deutsche Bibliothek, Frankfurt/Main

Hubertus Kuhlmey, Diplom-Ingenieur für Hochbau, führt seit 1992 in Brandenburg an der Havel ein Planungsbüro für Gebäude- und Tragwerksplanung. Er hat über 250 verschiedene Projekte vom Einfamilienhaus bis zur Kindertagesstätte geplant und betreut und ist seit 1996 im privaten und gerichtlichen Auftrag zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden.

Wolf Thieme lebt als freier Autor in Berlin und Brandenburg. Er war Reporter beim „Stern“ sowie Chefredakteur der Zeitschriften „Merian“, „Playboy“, „Der Feinschmecker“ und „Das Magazin“ und schrieb die Bücher „Das Weinhaus Huth am Potsdamer Platz“ (2002), „Berlin kocht auf“ (2000), „Der gläserne Riese – RWE: Ein Konzern wird transparent“ (1998). 2003 hat er ein Eigenheim gebaut.

Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Die Verwertung der Texte und Bilder, auch auszugsweise, ist ohne schriftlich erfolgte Zustimmung des Verlages, evtl. auch weiterer Rechteinhaber, unzulässig und strafbar. Das gilt auch für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung sowie für die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen aller Art (einschließlich Internet).

Alle in diesem Buch enthaltenen Ratschläge und Informationen sind sorgfältig erwogen und geprüft. Eine Garantie hierfür kann jedoch nicht übernommen werden. Die Haftung des Verlages bzw. der Autoren für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ist ausgeschlossen.

Bildnachweis: Dipl.-Ing. Hubertus Kuhlmey BDB
Herstellung: Digital & Printmedien R. Studt, Taunusstein
Korrekturen: Dr. Birgit Meseck-Thieme
Umschlaggestaltung: Britta Blottner
Umschlagfoto: Kastell, D-72519 Veringenstadt,
Hinweis des Verlages: das auf dem Buchumschlag verwendete Bildmotiv stellt keinen Schadensfall dar.
Es soll lediglich die Vielfalt möglicher Schadensquellen beim Roh- und Ausbau eines Hauses andeuten.
Druck: fgb · Freiburger Graphische Betriebe, Freiburg im Breisgau

© 2007, Eberhard Blottner Verlag GmbH, D-65232 Taunusstein
ISBN: 978-3-89367-107-2 / Printed in Germany
eISBN: 978-3-89367-411-4

INHALTSVERZEICHNIS

Die Kapitel

VORWORT

Einmal im Leben

Der erste Tag im eigenen Heim. Es riecht nach Farbe, und in der Diele stapeln sich die Umzugskartons. Unberührtes Terrain, alles neu. Freude und Stolz erfüllen den Bauherrn, auch wenn er aus dem Fenster noch auf Bauschutt blickt.

Zwei Jahre mit Höhen und Tiefen liegen hinter ihm. Der Papierkrieg um Grundstückskauf und Baugenehmigung, die Telefonate mit Ämtern und Behörden, die vielen Gespräche mit der Baufirma, die nur anfangs noch fröhlich verlaufen und dann immer härter wurden. Der Bauherr trat ein in die Bauphase, und das war ein ungleicher Kampf, Laie gegen Fachmann. Was weiß er schon von Bodendämmungen und Wärmebrücken, von Ringankern und Estrichschichten? Natürlich hat er das eine oder andere Buch gelesen und kann ein paar vermeintlich gescheite Fragen stellen.

Baufirmen im Allgemeinen und Handwerker im Besonderen sind auf den Besserwisser vorbereitet. Sie haben auf jede Frage eine Antwort, wenn auch nicht immer eine verbindliche. Und sie verfügen über einen reichen Erfahrungsschatz an Ausreden. Kein Mangel, der nicht erst einmal abgestritten wird: Es beginnt mit „Das kann nicht sein“, „Nicht meine Schuld“ oder „Das ist noch nie passiert“ und reicht bis zu offenem Widerstand bei einer Mängelrüge: „Das ist innerhalb der Toleranzgrenze“, „Nur bei Entschädigung für den zusätzlichen Aufwand.“

Der Bauherr blickt auf den Schriftwechsel, der sich fast einen halben Meter hoch türmt, und weiß: Diesen Kleinkrieg gegen den Pfusch hätte er allein verloren. Denn Schäden am Bau sind nicht immer sichtbar. Sie verschwinden unter Putz und Gipskartonplatten, Risse melden sich oft erst später, und eindringende Feuchtigkeit kann aus der Sicht der Baufirma im Nachhinein alle möglichen Ursachen haben. Geld, das der Bauherr bereits gezahlt hat, ist erst einmal weg.

Aber wer möchte schon sein Lehrgeld abschreiben, und womöglich für immer, wo es doch möglich wäre, Pleiten und Pannen schon in der Bauphase zu verhindern? Niemand muss in die Kostenfalle rennen, wenn er sich an ein paar Regeln hält. Bis zu fünfzehn Firmen, vom Tiefbauer bis zum Fußbodenleger, arbeiten an einem Heim. Die Leistungen dieser Gewerke werden dem Bauherrn nach der Fertigstellung zur Abnahme angeboten – der entscheidende Moment.

Doch was soll er sagen? Ist der Beton genügend verdichtet und später ausreichend druckbelastbar? Ist das Bauwerk gegen von außen drückendes Wasser richtig abgedichtet? Entsprechen die verwendeten Ziegel den wärmetechnischen Anforderungen? Sind die Wände verzahnt oder stoßen sie stumpf aneinander? Wurde für die tragenden Hölzer des Dachstuhls trockenes oder viel zu feuchtes Holz verwendet? Sind die Heizungsrohre ummantelt, die Fliesen richtig verfugt?

Der Bauherr weiß: Bei diesen Fragen hätte er den kürzeren gezogen. Mit schlimmen Folgen: Pfusch am Bau, nicht rechtzeitig erkannt, kann teuer werden. Denn auch die Gewährleistung nützt nichts, wenn die Baufirma die Schuld bestreitet – das tut sie fast immer – und der Streit vor Gericht endet. Ein Roulette zwischen Sieg und Niederlage, oder häufiger: Es endet mit einem Vergleich.

Der Bauherr hat in diesem Fall ein mängelfreies Heim bezogen. Das verdankt er dem Bausachverständigen, den er bei Baubeginn verpflichtet hat. Ein Fachmann, dem niemand etwas vormacht. Der echte und vorgetäuschte Leistung voneinander unterscheiden kann und Tricks wie Versprechungen durchschaut. Der Bauherr blickt in den Ordner mit den Mängelprotokollen und weiß: Das alles hätte seinem Eigenheim widerfahren können. Ist es aber nicht.

Einmal im Leben ein Haus gebaut. So ist es meistens. Und was fängt man mit seinen Erfahrungen an? Man gibt sie weiter, zusammen mit dem Bausachverständigen, der seine Erfahrungen mit zahlreichen Baufirmen zusammengetragen hat. So wie in diesem Buch.

Hubertus Kuhlmey                                             Wolf Thieme

DIE PLANUNGSBETEILIGTEN

Bauherr, Planer, Baufirma

Mitten in die Realität der Bauarbeiten gestellt, merkt der Bauherr nun, dass mit Grundstückskauf und dem Papierkrieg von der Planung bis zur Baugenehmigung keineswegs das Gröbste überstanden ist. Denn nach Ämtern, Rechtsanwälten, Notaren und Maklern bekommt er es nun mit Fachleuten zu tun, die eine andere Sprache sprechen als er und sich einiges einfallen lassen werden, um an sein Geld zu kommen. Der Bauherr hat „1 Stück Haus bestellt“ und betritt eine Bühne mit vielen Figuren. Er ist in diesem Spiel der Laie.

Wer macht noch mit?

Architekt und Bauingenieur: Sie sind als Bauplaner und Bauüberwacher im wahrsten Sinn des Wortes die Erfüllungsgehilfen des Bauherrn. Architekt und Bauingenieur können sich ihr Aufgabengebiet teilen, aber auch jeder für sich von der Planung bis zur Fertigstellung des Eigenheims ausschließlich tätig werden – der Prüfingenieur für Baustatik allerdings nur, wenn es die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes vorschreibt. Beide haben den Überblick, und mit ihrer Verpflichtung steht der Bauherr nicht mehr allein auf weiter Flur.

Er hat nun einen Fachmann oder gar zwei Fachleute zur Seite, die ihm auch bei schwierigen Entscheidungen – Kosten, Ausstattung – zur Seite stehen, beim Energie sparenden Bauen beraten und die Angebote von Baufirmen einholen, prüfen und bis zur Vertragsunterschrift begleiten. Ihre Sache ist auch die Suche nach den späteren Planungsbeteiligten, das Sichten der Angebote von Baufirmen und die Bemusterung der Ausstattung, die Koordination des Bauablaufs und die Kontrolle vollbrachter Bauleistungen bis hin zur Mängelbeseitigung. Schon vorher wird der Auftraggeber über Baunebenkosten und andere Kostenfallen informiert, die sich selbst in einem Festpreis verstecken.

Architekt oder Bauingenieur vergleichen die eingebauten Produkte mit der Planung, zum Beispiel die Lage der Bewehrungseisen, sie prüfen die Wandbaustoffe auf Wärmedämmeigenschaften, statische Belastbarkeit und Brandschutz oder ob die Fenster den technischen Erfordernissen entsprechen. Sie nehmen die geleistete Arbeit ab, bevor Pfusch unter Gipskartonplatten, Putz oder Fußbodenbelägen verschwindet und sorgen so für schadenfreies Bauen.

Weitere Planungsbeteiligte.

Der Vermessungsingenieur entwirft den Lageplan, steckt die Gebäudeecken ab und misst spätestens dann, wenn der Rohbau fertig gestellt ist, das Gebäude ein. Der Baugrundfachmann – s. auch Seite 15 – nimmt Sondierungsbohrungen am Standort des Eigenheims vor, schreibt ein Baugrundgutachten mit Angaben über Grundwasserstand und Versickerungsfähigkeit des Bodens, Baugrundbeschaffenheit und -tragfähigkeit. Diese Informationen benötigt der Statiker, um die Fundamente zu bemessen, und der Architekt, um die Abdichtung des Gebäudes gegen von außen eindringende Feuchtigkeit sicher zu stellen. Aus dem Entwurf des Architekten dimensioniert der Statiker die tragenden Bauteile vom Dach bis zu den Fundamenten. Er wird auch die bautechnischen Nachweise erstellen, zum Beispiel den Energiebedarfsausweis, den Brandschutz- und den Schallschutznachweis, der mindestens dann notwendig wird, wenn der Bauherr in seinem Eigenheim zwei getrennte Wohnungen einrichtet. Der Prüfingenieur für Baustatik prüft die Standsicherheit des Gebäudes, also die vom Statiker aufgestellten statischen Berechnungen und bautechnischen Nachweise, denn vier Augen sehen mehr als zwei. Die Bauaufsichtsbehörde führt – je nach dem Baurecht eines Bundeslandes – Rohbau- und Schlussabnahme durch. Der Schornsteinfeger nimmt den Schornsteinrohbau ab und ist für die Gebrauchsabnahme von Heizungsanlage, Abgasanlage und Schornstein zuständig.

Der Bauherr muss sich jetzt für Baufirmen oder einen Bauträger entscheiden. Die eingeholten Angebote mit Bauvertrag, Bau- und Leistungsbeschreibung und Kosten sollte er von Fachleuten prüfen lassen. Nur sie kennen die Kostenfallen (s. Seiten 16 u. 18) und Stolpersteine. Diese Aufgabe kann er seinem Architekten oder Bauingenieur übertragen. Der ermittelt die Materialmengen und stellt das Leistungsverzeichnis für die einzelnen Bauphasen, Gewerke genannt, zusammen.

Ist ein Architekt oder Bauüberwacher mit dem Bau beauftragt, wird er nach Eingang aller Angebote und Preisverhandlungen die kostengünstigsten Firmen vom Roh-, Tief- und Fensterbauer, Dachdecker, Elektro- und Sanitärinstallateuren, Estrich- und Bodenleger bis zum Maler verpflichten und die Bauabfolge mit allen Terminen festlegen. Natürlich kann sich der Bauherr auch frei schwebend, also ohne Architekt und Bauingenieur, für einen oder mehrere Bauunternehmer entscheiden, falls er sich der Aufgabe als selbst ernannter Bauüberwacher gewachsen fühlt. Aber wer ist das schon?

Ein bequemer Weg zum Eigenheim führt über den Bauträger. Der nimmt den Bauherrn fürsorglich in seine Arme und mit der Unterschrift unter einen Bauträger-, Hauserrichtungs- oder Hausbauvertrag alle Arbeit ab. Das heißt: Er besorgt Architekt, Statiker und verpflichtet Subunternehmer für alle – meist 15 bis 20 – Gewerke, falls er nicht selbst am Haus arbeitet.

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image Die größte Kostenfalle ist der Bauherr selbst. Nur wenn er Architekt oder Bauüberwacher ist und schon Bauvorhaben geleitet hat, kann er sich gegen Baufirmen behaupten. Als Laie wird er einen saftigen Aufschlag auf die Baukosten zahlen oder mit unbemerkten Mängeln leben müssen – im schlimmsten Fall bis hin zur Unbewohnbarkeit des Eigenheims.

image Architekten- und auch Ingenieurkammern in den jeweiligen Bundesländern haben ausführliche Handbücher, in denen Architekten und Ingenieure, auch Vermessungsingenieure, mit ihren Leistungen aufgeführt sind.

image Bei unbekannten Baufirmen, willkürlich aus dem Branchenbuch gepickt, jongliert der Bauherr mit hohem Risiko. Kaum eine Firma wird eine solche Anfrage ablehnen und auf Wunsch auch Architekt oder Bauingenieur für die Bauunterlagen benennen können sowie Fachfirmen für Leistungen, die sie nicht selbst erbringt (z.B. Dach, Elektro- und Sanitärinstallation, Fliesenleger). Ein solches Bauvorhaben läuft nach dem Prinzip Einer gegen alle – siehe oben.

image Viele Bauträger arbeiten ohne eigenes Baustellenpersonal und kaufen alle erforderlichen Gewerke ein, schaffen also in der Wertschöpfungskette gar keine Werte und sind im engeren Sinn nur Zwischenhändler. Den Gewinn erzielen sie mit der Differenz zwischen den vereinbarten Leistungen der Subunternehmer und dem Festpreis, der sich beim Bauherrn erzielen lässt. Der liegt bei 10 % und kann bis zu 20 % erreichen – siehe Beispiel Seite 19.

image Bauträger bieten meist an, auch die Bauleitung mit durchzuführen. Das klingt verlockend, kann aber keine unabhängige Bauüberwachung ersetzen. Ein vom Bauträger eingesetzter und bezahlter Bauleiter wird sich bei Interessenskollisionen nie für den Bauherrn entscheiden und den eigenen Job riskieren.

image Arbeitet der Bauherr mit einem Bauträger, ist es ratsam, sich der Hilfe unabhängiger Vereine oder Institute zu versichern (Verband Privater Bauherren, TÜV).

Termine

Der Umgang mit Handwerkern ist dem Bauherrn nicht neu. Er hat lange genug gute und schlechte Erfahrungen sammeln können, was Tugenden wie Pünktlichkeit, solide Arbeit, Ehrlichkeit, Disziplin und Ordnung anbetrifft. Nur fielen die meisten Ausrutscher zwar schmerzlich, aber nicht so kostenträchtig ins Gewicht, wie es bei einem Eigenheim der Fall sein kann.

Es geht also um Termine, Ausreden und die Folgen. Der Bauherr lernt, dass viele Handwerker Gedächtniskünstler sind. Sie schreiben sich nichts auf, keine Zahlen, keine Namen. Fahren mit einem „Alles klar!“ vom Baugrundstück und haben vermutlich schon in diesem Moment das meiste vergessen.

Nichts ist also klar. Jede Firma, die Termine nicht als verbindlich verabredet betrachtet, sondern als Vorschlag, der stets und auch kurzfristig geändert oder ganz vergessen werden kann, bringt den Bauablauf in Gefahr.

Ein Beispiel: Der Estrichleger hat sein Erscheinen für „nächste Woche“ zugesagt. Damit meint er selten den Montag, meistens den Freitag. Der Bauherr, unruhig, ruft am Montag an, im Betrieb nimmt – sehr beliebt – die Ehefrau, die Tochter, der Bruder, der Schwager oder ein Angestellter ab und weiß von nichts. Der Chef ist nicht da. Zurück kommt er „abends“, sein Mobiltelefon ist abgeschaltet. Der versprochene Rückruf bleibt aus.

Zwei Tage Pause. Dann der Anruf. Der Bauherr darf nun aus der Abteilung „Ausreden“ wählen: „Mir ist etwas dazwischen gekommen.“ Oder: „Ich habe mich im Datum geirrt.“ Oder: „Das habe ich verschwitzt.“ Oder was auch immer.

Die Folgen: In der Bauphase gibt es programmierte Bauabläufe. Ein Gewerk folgt dem anderen. Tiefbau, Hochbau, Dach, Fenster, Türen, Rohinstallationen von Heizung, Sanitär- und Elektroanlagen, Innenputz, Bodendämmung und – da ist er ja – der Estrichleger. Er ist nicht allein auf der Baustelle, wie er meint. Vor ihm waren andere da, hinter ihm warten Fliesenleger, Maler, Tapezierer, Treppenbauer und noch mal die Installateure von Heizung, Elektro- und Sanitäranlagen. Sie alle sind eingebettet in einen Zeitplan, den der Architekt oder die Bauüberwachung gemeinsam erarbeitet haben und der von den einzelnen Gewerken auf den Tag genau eingehalten werden muss.

Ein Handwerker, der hier nach dem Komm-ich-heut-nicht-komm-ich-morgen-Prinzip arbeitet, behindert die Bauabläufe. Denn nun sind nachfolgende Gewerke an ihre Zusagen nicht mehr gebunden, sie müssen seinetwegen ihre Termine ändern, können erst verspätet anfangen und müssen in der Zwischenzeit vielleicht andere Baustellen abarbeiten. In der Praxis zeigt sich, dass die Bauverzögerung auch den Bauherrn benachteiligt – späterer Einzugstermin verbunden mit Mietmehrkosten oder Baupfusch.

Der Bauherr ist also gut beraten, säumigen Firmen mit Hilfe eines Bauüberwachers auf die Sprünge zu helfen. Und da hilft nur eins: Dort ansetzen, wo es wehtut: beim Geld. Nichts anderes hilft.

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image Kein Auftrag ohne Beginn- und Endtermin.

image Termine (auch Mängelbeseitigungen) immer schriftlich (Einschreiben oder Fax) festhalten. Mündliche Zusagen, Versprechungen, Verabredungen sind nichts wert.

image Für den Fall, dass die betreffende Firma den genannten Termin nicht einhält, wird am Tag des Fristablaufs schriftlich ein Nachtermin gesetzt. Einfache Form: Sie haben den gesetzten Termin nicht eingehalten und werden hiermit aufgefordert, Ihre Leistung bis zum (Nachtermin nennen) zu erbringen.

Bei Mängelrügen: Die beschriebenen Mängel sind bis zum (Datum) abzustellen. Verschärfte Form mit Nachsatz: Sollte Ihre Leistung bis zu diesem Termin nicht erbracht worden sein, gehe ich davon aus, dass die Leistung verweigert wird. Ich werde Ihre Leistung nach Verstreichen des Nachtermins verweigern, einen Mitbewerber beauftragen und Ihnen die Kosten der Mängelbeseitigung in Rechnung stellen.

NEBENKOSTEN, ZAHLUNGSPLAN, WOHNFLÄCHE

Erwerbs- und Erschließungskosten

Der Bauherr hat den Makler für das Grundstück ausbezahlt und vom Notar den Bescheid erhalten, dass dem Eintrag ins Grundbuch nichts mehr im Weg stehe. Er überweist also den Kaufpreis an den Vorbesitzer und begleicht die Gebührenaufstellung des Notars (350 €).

Damit hat er zwar ein Grundstück erworben und kann darauf sein Eigenheim errichten, sobald die Baugenehmigung erteilt worden ist, aber bei diesen Erwerbskosten wird es nicht bleiben. Auch für den Nachschlag wird der Bauherr noch einmal tief in die Tasche greifen müssen. Strom, Heizung, Telefon, Wasser und Abwasser gibt es nicht umsonst, und der Bauplatz muss von Gestrüpp und Baumbewuchs befreit werden (1.000 €). Das geht nicht ohne Baumfällgenehmigung (40 €).

Noch während der Bauphase werden draußen Kabel gezogen und Leitungen gelegt. Ein Bagger hebt die Grube für den Gastank aus (700 €), die Stromfirma kassiert 1900 €, der Gaslieferant 900 € für den Anschluss, und der Wasserversorgungsverband ist mit 1.500 € zur Stelle. Da wirkt der Kostenbescheid des Katasteramts für die Übernahme von Vermessungsvorschriften in das Liegenschaftskataster (60 €) geradezu bescheiden.

Die Kleinkläranlage ist eingerichtet (4.800 €), und auch der Mann der Telekom war da (80 €). Der Bauherr tritt vor das für 130 € wohlversicherte, wenn auch noch nicht ganz fertige Wohngebäude. Er zieht Bilanz: Einschließlich Grundstückskauf und Maklergebühren also 33.000 € Erwerbs- und Erschließungskosten, und die Baunebenkosten – s. Seite 14 – noch nicht dabei. Solche vergessenen Summen haben schon manchen Finanzierungsplan ins Wanken gebracht.

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image Grundstückskauf ist Verhandlungssache. Die Bodenrichtwerte der zuständigen Katasterämter sind nur Anhaltspunkte. Der Käufer muss letztlich selbst entscheiden, was ihm Lage, Verkehrsanbindung zum Arbeitsplatz und die fehlende oder vorhandene Nähe zu Schulen, Ämtern und Geschäften wert sind.

image Auf Maklerlyrik ist kein Verlass, aber Nachbarn, unbeteiligte Baufirmen, Architekten oder Bauingenieure mit Ortskenntnissen können wichtige Hinweise liefern. Bauträger, die ein komplettes Eigenheim mit Grundstück anbieten, verstecken in den Festpreisen ihre Erschließungskosten.

image Notare haben ihre Gebührenordnung und Makler feste Sätze, die selten verhandelbar sind. Auch das Finanzamt ist mit 3,5 % Grunderwerbssteuer dabei.

image Eine Baufeldfreimachung ist nicht erforderlich, wenn der Bauplatz nur spärlich bewachsen ist (Grasnarbe, wenige Sträucher). Hier kann der Bauherr zur Selbsthilfe greifen.

image Bauen auf dem flachen Land geht meist nicht ohne Öl- oder Gastank ab. Tank im Keller oder draußen und wenn draußen, unterirdisch oder nicht? Dafür einen Bausachverständigen fragen und von verschiedenen Anbietern Kostenangebote einholen. Tankmiete kann auf Dauer teurer werden als Kauf.

image Sammelgruben sind in Ortschaften ohne Kanalisationsnetz vorgeschrieben, Sickergruben nicht mehr zulässig. Angebote von Fachfirmen einholen. Die jeweilige Abwassersatzung der Gemeinde ist zu beachten.

image Die Medienträger Strom, Gas, Wasser und Telekom berechnen ihre Kosten nach dem Anschlussaufwand. Diese sind nicht verhandelbar.

image Architekt und Bauingenieur können ausrechnen, was den Bauherrn an Erwerbs- und Erschließungskosten erwartet.

Baunebenkosten

Das Grundstück ist gekauft, der Vertrag mit der Baufirma zum Festpreis unterschrieben und auch – leider, wie sich später herausstellen wird – die dazugehörige Bau- und Leistungsbeschreibung (s. Seite 18). Wie geht es weiter?

Der Bauherr weiß, dass er sich jetzt nicht zurück lehnen kann. Denn nun geht es um die so genannten Baunebenkosten, die nicht ganz so nebensächlich sind, wie es sich anhört. Viele, viele Heinzelmännchen kommen und halten beide Hände auf, Ämter, Behörden und Planer voran.

Das „Ja“ des Bauamts im Vorbescheid auf die Bauvoranfrage „Kann auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet werden?“ kostet schon mal 200 €, die Baugenehmigung selbst 800 €. Für wasserrechtliche Erlaubnis und Katastergebühren sind 200 € fällig, für die Planung der Kleinkläranlage 900 €, für Haftpflicht- und Bauleistungsversicherung während der Bauphase 180 €.

Der Bauherrenverband hat für 400 € beim Vertragsabschluss beraten, der Vermessungsingenieur die Grundstücksgrenzen (800 €) ermittelt, das Gelände vermessen und einen amtlichen Lageplan (1200 €) erstellt, das Messergebnis im amtlichen Lageplan eingetragen (300 €) und die Gebäudeecken abgesteckt (600 €). Auch die zahlreichen Kopien gibt es nicht zum Ladenpreis, sie kosten je nach Format 10-15 €, immer im Rahmen der heiligen Gebührenordnung. 200 € sind da schnell weg.

Der Bodengutachter fertigt ein Baugrundgutachten und entnimmt 18 Bodenproben, dem Preis nach (1.100 €) offenbar auf der Suche nach Gold und Uran. Hinzu kommt – nicht in allen Bundesländern üblich – der Nachweis für Kampfmittelfreiheit (70 €). Bleibt die Vorprüfung, wie in diesem Fall, ergebnislos, muss der Kampfmittelräumdienst nicht tätig werden. Sonst ginge es um Kosten von mehreren tausend Euro.

Noch liegt von seinem Traumhaus nicht mal die Bodenplatte, da ist der Bauherr schon knapp 7.000 € Baunebenkosten los. Und das Konto leert sich weiter: Der Rohbauunternehmer möchte für Wasserwagen und Bauwasser 400 €, der Wasserversorgungsverband fürs Standrohr 160 € und der Stromversorger 100 € für den Baustrom. Auch der Vermessungsingenieur ist noch einmal zur Stelle und kassiert 700 € für die Rohbaueinmessung, der Schornsteinfeger für Rohbau- und Gebrauchsabnahme 140 €. Macht 1.500 € in der zweiten Runde.

Die Dorfrandlage, ohne Kanalisation, wird gegen Ende der Bauarbeiten auch eine Kleinkläranlage notwendig machen, aber schon im Vorfeld sind für Genehmigung, Lageplan und Planung 1.100 € fällig.

Und schließlich hat sich der Bauherr, von innerer Unruhe getrieben, ob er als Laie der Baufirma und dem Bauleiter gewachsen ist, einen Sachverständigen als Baubegleiter geleistet: Der rechnet für seine Leistungen bis zur Fertigstellung des Eigenheims 5.500 € ab.

Der Bauherr zieht Bilanz: 15.000 €. Das ist mehr als gedacht.

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image Die gesamte Kostenschätzung für Baunebenkosten, aber auch Erwerbskosten, Gebühren, Baukosten des Gebäudes und der Außenanlagen erstellt der Architekt in der Vorplanungsphase. Bis zur Erteilung der Baugenehmigung kann er die Kostenberechnung mit genauen Mengenangaben (cbm Beton, cbm Mauerwerk) vorlegen. Ist die Ausführungsplanung hergestellt und sind die Angebote der Firmen eingeholt, kann der konkrete Kostenvoranschlag ermittelt werden.

image Behörden, aber auch Anwaltskanzleien, Notare, Architekten und Ingenieure haben ihre Kosten- und Gebührenordnungen und der Schornsteinfeger seine festen Sätze. Diese Fixkosten sollte man, falls dies nicht vom Architekten oder Ingenieur übernommen wird, rechtzeitig erfragen und beim Hausbau mit einkalkulieren.

image Vermessungsbüros berufen sich auf die Gebühren- und Kostenordnung für das Kataster- und Vermessungswesen im jeweiligen Bundesland. Jedoch sind je nach Nebenkosten zum Beispiel bei Anfahrt oder Stundenlohn unterschiedliche Kostenvoranschläge möglich. Sollten die Grundstücksgrenzen – zum Beispiel in Bebauungsplangebieten – bereits vermessen sein, entfallen die Kosten für den Vermessungsingenieur. Sie stecken dann in den Kosten für den Grundstückserwerb.

image Die Kopien des Vermessungs- wie auch des Planungsingenieurs sind grundsätzlich urheberrechtlich geschützt und unterliegen der Gebührenordnung.

image Baugrundgutachten können teuer werden, wenn der notwendige Untersuchungsumfang nicht vorher abgesprochen worden ist, sind aber in jedem Fall erforderlich, da sie dem Bauvorhaben das Baugrundrisiko nehmen. Der Bauherr sollte sich dazu von einem unabhängigen Architekten oder Ingenieur beraten lassen. Ein Satz wie „Die Beschaffenheit des Bodens wird durch die Baufirma im Rahmen der Erdarbeiten verbindlich eingeschätzt“ im Bauvertrag ist ein Trugschluss, da der Bauherr bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung nicht unbedingt aus der Haftung entlassen ist. Vergleichsangebote anfordern. Nicht jedes und alles muss untersucht werden. Üblich sind drei Bohrkernsondierungen im Bereich der Bodenplatte. Diese geben genügend Aufschluss über Baugrund, Tragfähigkeit und Grundwasser. Baugrundgutachten geringem Umfangs kosten 700-800 € (s. Seite 23).

image Eine Baustelleneinrichtung gehört zu den unvermeidbaren Baunebenkosten. Eine seriöse Baufirma weist den Kunden in der Bau- und Leistungsbeschreibung darauf hin, dass eine Baustelleneinrichtung erforderlich ist, die aus Bauwasser- und Baustromanschluss, den Verbrauchskosten sowie einem Baustellen-WC besteht.

Zahlungsplan und Skonto

Ohne Zahlungsplan kein Vertrag, klar. Aber bei der Höhe der Raten können böse Überraschungen lauern. Die Baufirma möchte den Lohn für ihre Arbeit so früh wie möglich, der Bauherr nicht mehr zahlen als nötig, also entsprechend der erbrachten Leistung. Darüber müssen sich die beiden vertraglich einigen, und da heißt es aufpassen.

Ein Zahlungsplan sieht bis zur Schlusszahlung Tranchen in unterschiedlicher Höhe vor. Bei den Zahlungen – in Prozent der Baukosten – kann es schnell zur Schieflage kommen.

Beispiel: Der Bauherr hat zehn Raten vereinbart. Nachdem der Architekt die Pläne angefertigt hat, zahlt der Bauherr den ersten Abschlag von 5 %, dann als 2. Abschlag nach erteilter Baugenehmigung 2.5 %. Sind auch die Erdarbeiten erledigt, Grundleitungen, Fundament und Bodenplatte fertig gestellt, werden weitere 20 % der Bausumme als 3. Abschlag fällig. Als nächstes folgen 12.5 % nach Erdgeschossmauerwerk und Decke, für die ein Subunternehmer des Bauträgers verantwortlich war. Mit dieser 4. Abschlagszahlung sind bereits 40 % der vereinbarten Gesamtsumme bezahlt. Vier Wochen nach dem Betonieren der Erdgeschossdecke rührt sich auf der Baustelle nichts mehr.

Der Bauherr ruft den Subunternehmer an und erfährt von der Firma, dass sie von ihrem Auftraggeber kein Geld bekommen und deshalb die Arbeiten am Haus eingestellt hat. Dem Bauherrn schwant nichts Gutes – und richtig: Die verantwortliche Baufirma ist nicht mehr auffindbar, das Büro geräumt. Für den Rohbau hat der Bauherr bereits 58.500 € ausgegeben.

Was nun? Der Bauherr geht zu einem anderen Architekten und lässt die Kosten der bisher fertig gestellten Arbeiten schätzen. Der ermittelt für den zur Hälfte fertigen Rohbau und die Planungsarbeiten 34.900 €, ein hinzu gezogener Bausachverständiger kommt auf 36.500 €. Der Bauherr hat pro Tranche mehr bezahlt, als die erbrachte Leistung wert war, das summiert sich auf 22.000 € über der tatsächlichen Bauleistung. Hat er keine Reserven auf dem Konto, kann das bitter werden. Ein falscher Zahlungsplan hat schon manchen Traum vom Eigenheim platzen lassen..