image

Wege zum Wohnen im Eigentum

Reihe: Bau-Rat

Joachim Arlt
Gabriele Heinrich

Wege zum Wohnen
im Eigentum

Erfolgreiches Planen, Bauen
und Kaufen von Häusern und
Wohnungen

image

Dieses Buch erscheint in der Reihe „Bau-Rat:”

Bibliographische Informationen der Deutschen Bibliothek:
Die Deutsche Bibliothek, Frankfurt/Main, verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet abrufbar über

Das Werk einschließlich aller seiner Teile, ist urheberrechtlich geschützt. Über den Eigenbedarf hinaus ist die Verwertung der Inhalte, auch auszugsweise, ohne schriftlich erfolgte Zustimmung des Verlages, evtl. auch weiterer Rechteinhaber, unzulässig und strafbar. Das gilt auch für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung sowie für die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen aller Art (einschließlich Internet), soweit diese nicht nur für den Eigenbedarf bestimmt sind.

Informationen über die Autoren des Werkes auf Seite 8
Umschlaggestaltung: Britta Blottner
Die Abbildung auf dem Buchumschlag wurde dem im selben Verlag erschienenen Buch „Anspruchsvolle Fertighäuser“ von Paul Daleiden entnommen. Sie zeigt ein Haus der Firma „Bauart Partner Gremmelspacher“ ()
Herstellung: Digital & Printmedien R. Studt, Taunusstein
Druck: fgb · Freiburger Graphische Betriebe, Freiburg im Breisgau

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Wohneigentum zu besitzen und zu nutzen ist der Wunsch der meisten Menschen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Ob dieser Wunsch in Erfüllung gehen kann, ist vor allem eine Frage des Einkommens oder des vorhandenen Vermögens. Finanziell oft erleichtert durch einen größeren Anteil an Eigenleistung bei der Bauausführung. Begleitet von einer immer intensiver werdenden Rentendiskussion, die das kostengünstige Wohnen im Alter zu einer zunehmend wichtigen Aufgabe gemacht hat.

Nicht von ungefähr gibt es die Sprüche zu den „eigenen vier Wänden” oder zu „mein Haus ist meine Burg”, die Schutz und Geborgenheit durch Eigentum vermitteln. Und es gibt die vielen Selbstbauer, die ihrer Leidenschaft für ein eigenes Haus frönen wollen, vom konventionellen Bauen über das Bausatzhaus bis zum Innenausbau in allen seinen Facetten.

Folgt man den Umfragen, dann müsste eigentlich das Wohneigentum zu den Grundbedürfnissen in unserer Gesellschaft zählen.

Nun gibt es sehr verschiedene Vorgehensweisen zum Erwerb von Eigentum, wobei man unterschiedlich viele Überraschungen erleben kann. Man sollte sich sorgfältig vorbereiten, informieren und beraten lassen, um dann in Ruhe und mit Bedacht zu entscheiden. Das so erreichte Ergebnis wird sicher das bessere sein. Einen wichtigen Beitrag hierzu kann dieses Buch leisten.

Eine gute Vorbereitung schützt nicht nur vor Ärger und hohen Kosten, sondern auch vor Überschätzung der eigenen Leistung und des vorhandenen bzw. des noch zu beschaffenden Kapitals – im Extremfall sogar vor persönlicher Insolvenz.

Dabei ist es so einfach, sich bereits vorhandene Erfahrungen sowohl anzuhören als auch darüber zu lesen – zum Beispiel in diesem Buch, dessen Nutzung zu einer Reduzierung der mit einer Bauinvestition verbundenen Risiken mit beitragen kann. Trotzdem bleiben Risiken, denn wer erkennt schon verdeckte Mängel, durchschaut die alte Bausubstanz vollständig oder kann jeden der Beteiligten, d.h. dessen Leistungsvermögen und Zuverlässigkeit gleich richtig einschätzen?

Das vorliegende Buch bietet geeigneten „Bau-Rat” als erste Hilfe an. Die alleinstehende Verwendung des Wortes „Bauherr“ in diesem Buch dient lediglich der besseren Lesbarkeit der Texte. Selbstverständlich wird damit auch immer die „Bauherrin“ gemeint bzw. angesprochen.

Die Autoren dieses Buches

Professor Dr.-Ing. Joachim Arlt

Architekt. Vorsitzender des Vereins „wohnen im eigentum e.V.” (Bonn), ehemaliger Geschäftsführer der Bundesarchitektenkammer und des Instituts für Bauforschung (Hannover). Mitherausgeber der umfassenden Vorschriften-Sammlung „Planen und Bauen”, Buchautor.

Dipl. Geogr. Gabriele Heinrich

Langjährige Referentin für den Bereich Bauen und Wohnen im Bundesverband der Verbraucherzentralen. Geschäftsführerin des Vereins „wohnen im eigentum e.V.” (Bonn).

Der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum. die wohnungseigentümer e.V.” (Bonn),

dem beide Autoren verbunden sind, versteht sich als professioneller Ansprechpartner für die Beratung im Zusammenhang mit Hausbau, Haus- bzw. Wohnungskauf, Wohnen und Werterhaltung (Renovierung, Modernisierung usw.). Viele Informationen bzw. Quellenangaben in dem vorliegenden Buch geben Hinweise auf nützliche Arbeitsunterlagen und verweisen auf Beratungen durch Fachleute, die der Verein entweder bereithält, zum Teil auch vermittelt. Mitglied können Interessenten, Käufer bzw. Besitzer von Wohneigentum sein. Sie erhalten kostenlose Rechts-, Finanzierungs- und Bauberatung durch Fachleute und kostengünstige Angebote zur Prüfung von Verträgen, Finanzierungsangeboten und Baubeschreibungen sowie VorOrt-Beratungen. Nichtmitgliedern steht der Verein, soweit möglich, mit Auskunft zur Verfügung.

Internet: /e-mail: · Telefon: 0228/7215861

1 Bedarfsermittlung

Die ersten Überlegungen zum Wohneigentum sind meist mit sehr pauschalen Vorstellungen verbunden. Freistehendes Haus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung. Vielleicht ist auch der Raumwunsch noch bedeutsam, wie z.B. Fünfzimmerhaus oder Fünfzimmerwohnung. Und weiter geht es dann mit der Besichtigung von Häusern und Wohnungen, Gesprächen mit Bekannten oder dem Besuch von Immobilienmessen oder Musterhaussiedlungen. Die Informationen nehmen zu, die Ansprüche steigen. Erste Finanzierungsüberlegungen bremsen dann den anfänglichen Überschwang. Es stellen sich die Fragen „Was brauchen wir denn eigentlich?” und „Was können wir uns leisten?”

Ist der potenzielle Bauherr oder Käufer erst einmal so weit, dann kann eine intensive Vorbereitung des Vorhabens beginnen. Was bei kleinen Investitionen wie Kühlschränken, Hi-Fi Anlagen oder beim PKW durchaus üblich ist: genau ansehen und vergleichen, muss auch beim Haus oder der Wohnung geschehen. Bei den hohen Investitionen und in der Regel auch einer Verschuldung durch Darlehen oder Kredite über Jahrzehnte müssen die Risiken weitgehend ausgeschaltet werden. Es darf zum Beispiel nicht passieren, dass Versprechungen unterschrieben werden, die später oft nur schwierig oder gar nicht durchzusetzen sind.

Die Überlegungen zum Bauen oder Kaufen beginnen im Allgemeinen mit dem Wohnort. Ist das Grundstück vorhanden, muss es noch gekauft werden oder werden Grundstück und Haus zusammen vom Bauträger übernommen?

Eine zentrale Lage spart Zeit und Fahrtkosten. Die Randlage oder auch das Leben auf dem Land sind verlockend. Nur müssen die Vor- und Nachteile abgewogen werden. Dabei ist es sinnvoll, längerfristig zu denken und die Lebensplanung in die Überlegungen einzubeziehen.

Wird das Grundstück mit Haus gekauft, so ist zu bedenken, dass dann die Grunderwerbsteuer für den Gesamtpreis fällig wird; sonst würde sie nur für das noch nicht bebaute Grundstück gelten! Weitere Fragen betreffen eventuell vorhandene Altlasten (z.B. ehemals militärisch genutzte Flächen, Bergbau, Industrieund Gewerbebrachen) oder Planungen für das Siedlungsgebiet (Hochhäuser, Durchfahrtstrassen oder ähnliches).

Die Wohnwünsche müssen als nächstes betrachtet werden, d.h. Flächen, Räume, Ausstattung, Energieverbrauch, Sicherheit und vieles andere mehr.

Wer kann das Projekt realisieren, d.h. planen, beraten, bauen? Der Architekt, der Bauträger oder der Fertighaushersteller? Wer sind die richtigen Partner und wie kann man sie zu hoher Qualität verpflichten? Wer hilft bei der Suche und kümmert sich um den Bauherrn oder den Käufer? Wer ist sachverständig und kann die Qualität sichern?

Beim Hausbau oder Wohnungskauf ist es unverzichtbar, immer auch die Zukunft in Betracht zu ziehen. Lebensplanung setzt Ziele und bringt im Laufe der Jahre überschaubare Veränderungen für die Wohnsituation. Das bedeutet, dass der Lebenszyklus für Haus oder Wohnung mitgeplant werden muss, damit nicht schon nach kurzer Zeit ein Wechsel notwendig wird, der meist schon aus finanziellen Gründen nicht möglich ist. Also müssen solche vorhersehbare Situationen möglichst mitgeplant sein.

1.1 Lebensplanung und Wohneigentum

Was planen Sie für die nächsten Jahre?

Im Beruf:

Arbeiten Sie auch zu Hause bzw. in der Nähe Ihres Wohnsitzes? Oder ist die Wahrscheinlichkeit relativ hoch, dass Sie an einen anderen Ort versetzt werden können?

In der Familie:

Wie groß ist die Familie, wie alt sind die Familienmitglieder?

Gibt es Eltern mit denen Sie auch auf längere Sicht noch gerne zusammenleben wollen?

Gibt es Großeltern, die Sie aufnehmen und die gern mit Ihnen zusammenleben wollen?

Welche bereits vorhandenen Behinderungen sind zu beachten?

Welches sind Ihre Hobbys, brauchen sie dafür Platz im Haus oder auf dem Grundstück?

Was haben Sie beruflich vor?

Wollen Sie sich noch beruflich verändern oder eventuell selbständig machen?

Planen Sie Familienzuwachs oder gehen die Kinder bald aus dem Haus?

Geht ihr Wunsch vielleicht zur Großfamilie oder zur Wohngemeinschaft mit Freunden?

Hobbys können sich ändern, haben Sie Spielraum für eventuell erhöhten Platzbedarf?

Wollen Sie mobil bleiben und rechnen Sie bereits mit dem Verkauf in absehbarer Zeit?

Wann sind Veränderungen vorgesehen?

Sind bei beruflichen Veränderungen auch Veränderungen der Wohnqualität vorgesehen?

Hängen familiäre und berufliche Veränderungen zusammen?

Wie lange wird die Großfamilie noch zusammen bleiben?

Hobbys oder auch Behinderungen verlangen oft Veränderungen, wollen Sie darauf vorbereitet sein?

Haus oder Wohnung sollten Sie an der Mobilität nicht hindern!

Können oder wollen Sie Ihre Wohnansprüche reduzieren?

Beim Ausscheiden aus dem Beruf?

Wenn die Kinder aus dem Haus sind?

Wenn die Großeltern nicht mehr im Haus sind?

Als Rentner oder Pensionär?

Vielleicht wollen Sie ganz oder teilweise vermieten?

Werden Sie als Rentner den Wohnort oder die Art zu Wohnen wechseln?

Wie alt werden Sie und Ihre Familie dann sein?

Wie lange wird das Haus/die Wohnung bis dahin noch genutzt werden?

Wollen Sie Ihr Domizil vielleicht vererben, können Sie sich das heute schon vorstellen?

1.2 Wie wollen Sie wohnen?

Wohnlage

In der Stadt, mit allen Möglichkeiten der Infrastruktur?

Am Rande der Stadt, fast im Grünen, mit nahezu allen Möglichkeiten der Infrastruktur?

Auf dem Land mit Ruhe, Grün, großem Grundstück und vermutlich weiten Wegen?

Randbedingungen

Wollen Sie eventuell lange Fahrzeiten in Kauf nehmen?

Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen bedürfen langer Wege!

Kindergärten, Schulen und Krankenhaus sind weit entfernt!

Kosten

Wollen Sie für Fahrzeiten verlorene Freizeit in Kauf nehmen?

Ein Zweitwagen verursacht Kosten: Ist das gerechtfertigt?

Wohnsituation

Allein mit Familie, mit Großfamilie, mit Nachbarn?

Mit Garten oder mit Balkon?

Im Erdgeschoß, auf der Etage, im Dachgeschoss?

Im Altbau, im Neubau?

Behindertengerecht, d.h. barrierefrei, mit Aufzug?

Mit Garage, mit Tiefgarage, mit Stellplatz im Freien?

Mit Service, guter Infrastruktur, guter Nahversorgung?

1.3 Wie viel Platz brauchen Sie?

image

2 Bauen oder besser kaufen?

Es gibt vielfältige Wege zum Erwerb eines eigenen Hauses. Aber was sind die Unterschiede zwischen einem Hausbau mit einem freien Architekten, einem Fertighauskauf oder dem Erwerb einer Immobilie vom Bauträger? Gibt es rechtliche Unterschiede? Was leistet der Unternehmer, was nicht?

Die folgende Zusammenfassung zeigt die wesentlichen Unterschiede.

Bauen mit Architekten

Der Planer entwirft und plant das Haus, führt Kostenermittlungen durch, stellt den Antrag auf Baugenehmigung (dazu muss er die Bauvorlageberechtigung besitzen), nimmt die Ausschreibungen (so genannte Leistungsverzeichnisse) für Handwerker und Bauunternehmer vor und überwacht die Bauausführung. Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Architekt schuldet den Erfolg seiner Leistung, somit ein mängelfreies Werk. Neben dem Bauunternehmen haftet er gesamtschuldnerisch. Je nach Verschuldensgrad kann die Architektenhaftung für Planungs- oder Bauüberwachungsfehler bei 5 Jahren liegen.

Das Honorar wird nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Für die Verträge mit den ausführenden Unternehmen gilt das Werkvertragsrecht oder die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/Teil B), sofern vereinbart. Beim Bauen mit einem freien Planer haben Baukunden den größten Einfluss auf die Gestaltung des Hauses und einen großen Einfluss auf die Kostenentwicklung, sei es nach oben oder unten. Allerdings müssen Baukunden viel Zeit für das Bauvorhaben einplanen. Die Kalkulationssicherheit im Hinblick auf die Gesamtbaukosten hängt von der eigenen Disziplin und der Gewissenhaftigkeit des Architekten ab. Den Umfang der Eigenleistungen kann der Baukunde selbst bestimmen. Mehr dazu in in diesem Buch.

Fertighaus-Bau

Hier erwerben Sie ein Typen- oder Fertighaus von einem Generalübernehmer, der Ihnen das Haus mit oder teilweise ohne Keller oder Bodenplatte anbietet. Den Grundstückskauf müssen Sie selbst organisieren oder der Generalunternehmer vermittelt Ihnen ein Grundstück mit der Auflage, mit ihm zu bauen. Fertighausanbieter bieten Typenhäuser an, die schlüsselfertig als auch in verschiedenen Ausbaustufen erworben werden können. Das Hausangebot wird detailliert in einer Bau- und Leistungsbeschreibung vorgestellt, die Vertragsbestandteil wird. Dem Vertrag wird meistens die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/Teil B) zugrunde gelegt. Dann beträgt die Gewährleistung in der Regel 4 Jahre Es können auch 5 Jahre vereinbart werden. In geringem bis mittleren Umfang kann der Baukunde auf die (Um-)Gestaltung eines Typen- und Fertighauses Einfluss nehmen durch Änderung der Dachform, Gauben, Fenster und Erker. Ein direkter Preisvergleich der einzelnen Bauleistungen ist schwer möglich, somit ist der Verhandlungsspielraum gering. Mehr dazu in .

Hauskauf vom Bauträger

Sie erhalten ein (fast) schlüsselfertiges Haus zusammen mit dem Grundstück von einem Anbieter. Haus- und Grundstückserwerb sind in einem Vertrag geregelt, die Bau- und Leistungsbeschreibung des Hauses ist Bestandteil des Kaufvertrages. Die Maklerund Bauträgerverordnung (MaBV) muss beachtet werden und der Kauf ist vom Notar zu beurkunden. Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre für das Gebäude und zwei Jahre für Leistungen am Grundstück. Einer hohen Sicherheit bei der Kalkulation der Gesamtkosten und einem geringen Zeitaufwand stehen geringe Einflussmöglichkeiten auf die Gestaltung und auf die Kosten gegenüber. Mehr dazu in .

Haus aus zweiter Hand

Vor dem Kauf eines älteren Hauses ist der Modernisierungsbedarf zu ermitteln und sind gegebenenfalls die Umbaumaßnahmen mit einem Architekten zu planen. Der Kauf von Grundstück und Haus ist vom Notar zu beurkunden. Es gilt das Bürgerliche Gesetzbuch. Gebrauchte Immobilien werden häufig unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft. Im Vertrag heißt es dann ”gekauft wie gesehen”. Vor unvorhergesehenen schwerwiegenden Schäden können Sie sich also nur durch eine gründliche Besichtigung und Schadenserkundung schützen. Altbauten liegen in der Regel zentraler als Neubauten und sind preiswerter. Dafür muss häufig in die Modernisierung investiert werden. Siehe .

Neubau-Eigentumswohnung

Eine neue Eigentumswohnung wird von einem Bauträger erworben. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Vertragsbestandteile sind unter anderem Kaufvertrag, Teilungserklärung (Beschreibung und Aufteilungsplan), Abgeschlossenheitsbescheinigung, Baubeschreibung, ggf. Gemeinschaftsordnung. Vertragsgrundlage ist auch die Makler- und Bauträgerverordnung. Siehe auch Hauskauf vom Bauträger. Zu beachten ist das Wohnungseigentumsgesetz. Mehr dazu in .

Wohnung aus zweiter Hand

Nur der notariell beurkundete Kaufvertrag ist gültig. Vertragsbestandteile sind u.a.: Kaufvertrag, Teilungserklärung (Beschreibung und Aufteilungsplan), Abgeschlossenheitsbescheinigung, ggf. Gemeinschaftsordnung. Zu beachten ist das Wohnungseigentumsgesetz. Die Hausordnung (wenn vorhanden), die Jahresrechnung und der Verwaltervertrag sollten vor dem Kauf unbedingt eingesehen werden. Der Modernisierungsbedarf beim Sonder- wie beim Gemeinschaftseigentum sollte bekannt sein. Mehr dazu in .

Erwerb aus Zwangsversteigerung

Ein älteres Haus oder auch Wohnungseigentum können Sie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens häufig sehr günstig erwerben. Sie finden die Bekanntgabe mit Terminen in den Tageszeitungen, in den Aushängen der Amtsgerichte und im Internet. Informationen über das Objekt finden Sie beim zuständigen Vollstreckungsgericht in der Vollstreckungsakte und durch Einsicht in das Sachverständigengutachten über den Verkehrswert. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht nicht. Bei unbewohnten Objekten könnte die Gläubigerbank angesprochen werden. An der Versteigerung kann sich jedermann beteiligen und Gebote abgeben. Siehe Kapitel 11.4.

3 Kostenbewusst bauen

Billig Bauen

ist oft mit Pfusch, Bauschäden, Ärger und Wertminderung verbunden.

Preiswert Bauen

heißt günstige Situationen erkennen und nutzen: Konjunktur, Wettbewerb und Märkte (z.B. für Grundstücke, Finanzierungen oder Baustoffe).

Kostenbewusst Bauen

heißt, sich jeder Situation der Märkte, Mengen und Qualitäten bewusst zu sein und danach zu handeln, d.h. Kosten zu planen, zu vergleichen, zu verfolgen und zu kontrollieren. Denn:

Das Wagnis Bauen birgt viele Risiken, wie zum Beispiel

image Selbstüberschätzung des persönlichen Einsatzes,

image zu hohe Ansprüche an die Fläche und den Qualitätsstandard,

image knappe Mittel, zu eng finanziert,

image fehlende Ziele, Qualitäten, Kosten, Termine und Verträge,

image unbedachtes Handeln, zu schnelle Entscheidungen,

image fehlende Alternativen oder Optimierungen,

image schlechte Berater.

Erstes Ziel des kostenbewussten Bauens ist es also, das Selbstbewusstsein des Bauherrn zu stärken und ihn mit allen Informationen über das Planen und Bauen, die zwischenzeitlich zu dem Thema erarbeitet worden sind, zu versorgen.

3.1 Empfehlungen für das kostenbewusste Bauen

Bilden einer Bauherrengemeinschaft beim Bauen mit dem Architekten